Quand le rachat d’un prêt immobilier est fréquent

La politique de détente monétaire a fait baisser les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers. Depuis peu, un nouveau phénomène est observé : les banques poussent la compétition jusqu’à racheter les prêts de leurs concurrentes à des taux plus faibles.

Depuis 2008, les taux d’intérêt pratiqués sur les prêts immobiliers ont baissé. Il y a plusieurs raisons à cela. D’abord, l’environnement de faible taux d’intérêt. Ainsi, le Repo Rate a connu plusieurs baisses successives. Et comme les taux sur les prêts sont liés au repo, ils ont suivi la même tendance, explique le directeur d’une banque basée dans la Capitale. « Le taux directeur était de 5,5 % en 2011 et actuellement, il est de 4 % », souligne-t-on à la MCB.

Deuxième raison : il y a beaucoup de compétition entre les banques sur les prêts immobiliers. « Pour les banques, les prêts immobiliers sont des emprunts plus sécurisés que d’autres types de prêts car ils sont garantis par une hypothèque. C’est pour cette raison que les banques favorisent les prêts immobiliers », explique le directeur de banque. À la MCB, on explique que ces dernières années, les banques ont revu à la baisse les taux sur les prêts immobiliers en raison de l’excès de liquidité sur le marché.

Cette baisse a-t-elle favorisé la demande ? « Il y avait une forte demande pour les prêts immobiliers cinq à dix ans de cela. A l’époque, il y avait un boom au niveau du secteur foncier. Ce qui fait que les gens investissaient beaucoup dans ce créneau. Parallèlement, les banques accordaient aux clients 100 % du financement. Ce qui a favorisé la spéculation, provoquant ainsi une mini-bulle sur les prix des terrains », explique le directeur de la banque. Depuis, soutient-il, le secteur a connu un certain ralentissement. « Les prix sont devenus élevés et parallèlement, les banques n’accordent plus 100 % du financement. Or, certains clients n’ont pas suffisamment de fonds propres. Donc, c’est devenu moins facile de construire une maison. Ce qui explique une certaine stagnation au niveau de la demande pour les prêts », fait-il ressortir. À la MCB, on note que le marché du crédit immobilier a évolué davantage en 2014 et 2015 qu’en 2016. « En ce qui concerne notre banque, nous avons une performance stable sur les demandes de crédits immobiliers sur les trois dernières années même si le marché avance plus lentement », indique-t-on à la MCB.

Nouveau phénomène

Une situation qui a donné lieu à un phénomène nouveau : le rachat des prêts immobiliers. « Comme la demande pour les fresh loans est en train de stagner ou de ralentir, il est devenu pratique courante aujourd’hui et ce, depuis ces trois dernières années, pour les banques de racheter des prêts. À travers cette stratégie, elles augmentent leur portefeuille de prêts », indique le directeur de banque. Cette mobilité où les clients peuvent faire racheter son prêt par une autre banque a d’autant plus pris de l’ampleur qu’aujourd’hui, ces derniers n’ont plus de frais de cassure à payer (des frais dont on doit généralement s’acquitter quand on fait racheter un produit par une autre banque).

Conscientes de l’enjeu de ce marché, les banques proposent même de payer les frais d’enregistrement (plus de Rs 30 000) de la propriété et d’offrir un taux d’intérêt moins élevé. « Ainsi, une personne qui n’est pas satisfaite avec son prêt peut renégocier l’achat de son prêt afin qu’il soit étendu sur 3 ou 4 ans voire plus. Ainsi, le client paie moins en termes de taux d’intérêt. Cette pratique allège le remboursement mensuel si le prêt est renégocié pour une période plus étendue », indique notre interlocuteur.

Toutefois, une certaine prudence est requise. « Il est important que le client analyse les différentes implications de refinancement et de changement de banque car il n’y a pas que le taux qui compte. Un transfert de crédit immobilier implique souvent que le client change de banque et il doit prendre en considération les services et accompagnement que la banque met à sa disposition », conseille-t-on à la MCB. Les chamboulements sur le marché des prêts immobiliers témoignent d’un certain dynamisme. Et c’est le client qui en sort gagnant.

MHC : Rs 1,5 Md décaissées pour les prêts immobiliers

Montant accordé et taux d’intérêt : Jusqu’à Rs 1 million, le taux est de 6 % ; entre Rs 1 million et Rs 1,99 million, le taux est de 5,8 % ; à partir de Rs 2 millions, le taux est de 5,5 % ; à partir de Rs Rs 3 millions, le taux est de 5,5 %, mais négociable.
Le niveau de financement : MHC finance tout projet de construction à 100 %. « Par contre, pour l’achat d’un terrain, le financement varie entre 75 % et 90 % sous condition », indique Hassen Abdool, Officer in charge à la MHC.
Les critères : Le client doit ouvrir un compte PEL à la MHC. Le montant minimum pour l’ouverture du compte est de Rs 200. Si le client est régulier au niveau de ses dépôts, il a droit à un bonus de 3 % en sus du taux de base.
Durée des procédures : 7 à 10 jours pour l’approbation plus une semaine à deux semaines pour les procédures légales.
Période de remboursement : Maximum de 35 ans.
Montant des prêts accordés : Le montant décaissé par la MHC pour les prêts est passé de Rs 1 milliard en 2015 à Rs 1,5 milliard en 2016, révèle Hassen Abdool.

Les diverses offres que proposent les banques

MCB

Montant accordé : A partir de Rs 200 000 à monter. Le montant maximum est calculé en fonction de la capacité de remboursement du client.
Le niveau de financement : La MCB finance les projets de construction à 100 %. Par contre, pour toute acquisition, le financement varie entre 70 % et 75 % dépendant si c’est une première acquisition ou pas.
Taux d’intérêt pratiqué : Entre 5,75 % et 8,25 % dépendant du montant accordé.
Période de remboursement : Jusqu’à 30 ans ou jusqu’à ce que l’emprunteur atteint ses 70 ans.
Montant des frais : Les frais de dossier du client sont de 1% du montant emprunté avec un minimum de Rs 3 000 et un maximum de Rs 25 000. Les frais d’évaluation s’élèvent à 0,5 % du montant emprunté avec un minimum de Rs 1 000 et maximum de Rs 5 000. S’agissant des frais d’enregistrement d’hypothèque payable au gouvernement, le montant payable dépend du montant emprunté et de la garantie proposée en contre partie.

SBM

Montant accordé : A partir Rs 100 000 à monter.
Le niveau de financement : Pour une première acquisition ou construction, la SBM finance le projet à hauteur de 90 %. Il faut, toutefois, que le terrain soit au nom de l’emprunteur. En cas de deuxième acquisition ou construction, la SBM accordera que 70 % du montant du projet.
Taux d’intérêt pratiqué : Entre 5,24 % et 7,15 %.
Période de remboursement : Maximum de 25 ans.
Montant des frais de dossier : 0,5 % sur le montant accordé.

HSBC

Montant accordé : A partir de Rs 500 000 à monter.
Le niveau de financement : La HSCB finance le projet à hauteur de 80 %.
Taux d’intérêt pratiqué : A partir de 4,77 % la première année.
Période de remboursement : Maximum de 25 ans.

Bank One

Montant accordé : Rs 200 000 à monter.
Le niveau de financement : Bank One finance tout projet de construction uniquement à 100 %. Par contre, elle finance à hauteur de 90 % tout projet d’achat de terrain combiné avec la construction d’une maison.
Taux d’intérêt pratiqué : Pour tout prêt de plus de Rs 2 millions, le taux est de 4,9 % la première année et de 5,9 % à partir de la deuxième année. Pour tout emprunt inférieur à Rs 2 millions, le taux est de 5,5 % la première année et de 6,4 % à partir de la deuxième année.
Période de remboursement : Maximum de 35 ans.
Montant des frais : Le ‘one off fee’ est de Rs 7 000 et les frais de dossier s’élèvent à 1 % du montant accordé. Toutefois, Bank One propose actuellement 50 % de discount sur les frais de dossier qui ont été ainsi ramenés à 0,5 % du montant accordé.

Banque des Mascareignes

Montant accordé et taux d’intérêt : Si le prêt est de moins de Rs 2 millions, le taux appliqué est de 6,80 % si la période de remboursement est de 10 ans. Si c’est sur une durée de 20 ans, le taux appliqué est de 6,90 %. Le taux d’intérêt est de 5,80 % sur une période de remboursement de 10 ans et de 5,90 % sur une période de remboursement de 20 ans pour tout prêt entre Rs 2 millions et Rs 3 millions. Au-dessus de Rs 3 millions, le taux d’intérêt est de 5,60 % (période de 10 ans) et 5,70 % (période de 20 ans).
Le niveau de financement : La Banque des Mascareignes finance le projet à hauteur de 90 % en cas de première construction/acquisition et à hauteur de 70 % en cas de seconde construction/acquisition.
Montant des frais : 1 % du montant accordé. Toutefois, la Banque de Mascareignes propose actuellement un discount de 50 % sur les frais de dossier.

ABC Banking

Montant accordé : Rs 200 000 à monter.
Le niveau de financement : Si c’est une première acquisition/construction, ABC Banking finance le projet à hauteur de 90 %. Par contre, si c’est une seconde acquisition/construction, le projet est financé à hauteur de 70 %.
Taux d’intérêt pratiqué : 4,38 % la première année et 6,9 % à partir de la deuxième année.
Période de remboursement : Maximum 30 ans.
Montant des frais de dossier : 1 % du montant accordé.

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