Me Bebakur Rampoortab : «La possession peut être un titre de propriété»

Il y a plusieurs façons juridiques de démontrer qu’une personne est propriétaire d'un terrain. Cela se fait par titre, par contrat, par prescription, par occupation ou possession. L'avoué Bebakur Rampoortab nous explique les nuances.

« On ne peut prescrire un terrain de l'État, ni ce qui n'est pas dans le commerce, une école, un temple... »

Qu’est-ce que la prescription d’un terrain ?
La prescription est un moyen d’acquérir ou de se libérer, dans un certain laps de temps et sous des conditions déterminées par la loi, d’un bien immobilier. Il y a deux types de prescription : la prescription acquisitive et la prescription extinctive.

Qu’est-ce que la prescription extinctive ?
La prescription extinctive des droits, d’une institution s’applique en principe à tous les droits pécuniaires, sauf la propriété. Le principe veut que le droit se perde par le non-usage. Ainsi, un créancier qui ne réclame pas au débiteur son paiement perd ce droit à l’expiration d’un certain délai. Le droit civil détermine le délai de prescription de non-usage.

La prescription extinctive est celle qui met fin à une obligation par un laps de temps sous les conditions déterminées par la loi. Il y a dans la prescription extinctive le délai pour exécuter une obligation.

Pour une action réelle (portant sur un bien/droit immobilier), le délai est de 30 ans, et pour une action personnelle, il est de 10 ans. Le délai court à partir du jour où le droit d’action a pris naissance.

Parlez-nous de l’usucapion ou de la prescription acquisitive.
La prescription acquisitive ou l’usucapion est un moyen légal d’acquérir une propriété par occupation, sous les conditions énumérées par la loi et sur une période de 30 ans pour produire l’usucapion.

La possession qui entraîne l’usucapion doit être continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, à titre de propriété, apparente, et doit s'affirmer propriétaire (animo domini) et cela pour une période de 30 ans.

L’occupation doit être physique et palpable. Souvent, dans des cas de prescription, les gens ne peuvent prouver les 30 ans d’occupation. La prescription est du fait contestable et elle est précaire.

Cependant, si l’occupation est vraie, il y a 30 ans d’occupation d’une manière visible, apparente et sans aucune contestation, elle est donc reconnue comme propriétaire. On dit dans le jargon légal que la possession est plus forte que le titre. La possession est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit qu'une personne tient ou exerce pour elle-même ou pour un autre qui exerce en son nom.

La possession peut être un véritable titre de propriété. Une personne peut avoir un titre, c’est-à-dire un contrat pour un terrain, mais quelqu’un d’autre en a l’occupation. Il occupe le terrain durant 30 ans sans être inquiété par qui que ce soit. Il devient alors propriétaire par occupation.

Quel est le délai de prescription pour un terrain ?
Le délai de la prescription acquisitive est de 30 ans. Pendant ces 30 ans, l’occupation doit être non interrompue, apparente, visible et les gens doivent savoir que la personne est en occupation. Ils doivent aussi savoir que celle-ci en est le propriétaire. Ainsi, un bailleur ou un locataire ne peut prescrire, car le terrain est occupé par autrui.

Peut-on prescrire un terrain de l’État ?
Non, on ne peut pas prescrire le terrain de l’État. On ne peut également prescrire les choses qui ne sont pas dans le commerce, par exemple, un cimetière, une école, une église, la plage, un temple, entre autres. L’imprescriptibilité est le prolongement nécessaire de l’inaliénabilité. L’aliénation volontaire n’est pas possible pour les biens dans le domaine public et cela s’applique aussi pour les terrains de l’État.

Quelle est la procédure pour prescrire une propriété ?
La prescription est le processus pour légaliser votre occupation. La personne devient propriétaire par occupation.

Afin d’acquérir un titre ou un contrat, on fait la prescription. D’abord, il faut arpenter le terrain. L’arpenteur a l’obligation légale et morale de se rendre sur le terrain, faire un constat de visu, mesurer le terrain et en établir le bornage.

Ensuite, l’arpenteur rédige un procès-verbal où il mentionne l’apparence de l’occupation, c’est-à-dire s’il y a une maison, un jardin, une plantation, un verger, etc.

L’arpenteur doit préalablement remettre son avis d’arpentage aux voisins limitrophes et les inviter à assister à l’arpentage par voie de mise en demeure qui est servie par un huissier de justice ou par voie de publication dans les journaux quotidiens.

Après l’arpentage, l’occupant fait jurer un affidavit par deux témoins qui connaissent son occupation et cela sous les conditions énumérées par la loi.

L’affidavit et le procès-verbal d’arpentage sont ensuite déposés au bureau du conservateur des hypothèques qui enregistrera le dépôt et autorise la publication dans trois quotidiens pendant trois jours consécutifs et dans La gazette de l’État.

La publication est une étape essentielle de la procédure de prescription. On peut objecter à la prescription dans un délai de trois mois par voie d’une mise en demeure servie sur la personne qui prescrit, sur son avoué, et sur le conservateur des hypothèques.

La personne qui prescrit peut saisir un juge en référé, pour contester l’objection. Il y aura alors des échanges d’affidavits ainsi que des documents.

Le juge doit alors statuer si la prescription est vraie, couvre les conditions énumérées par la loi. Au cas contraire, si l’objection à la prescription est acceptée, la prescription est annulée.

Si le juge est dans l’impossibilité de statuer sur la demande, il peut référer le cas à la Cour suprême afin que la personne assigne des témoins pour soutenir sa demande lors de son procès.

Si aucune objection n’est faite dans le délai de trois mois, l’occupant aura un titre avec le numéro de volume. La personne qui a un intérêt dans la propriété pourra aussi contester la prescription après trois mois et pendant 30 ans par une plainte en Cour suprême. Mais le plus tôt est le mieux car, souvent après la prescription, la propriété est vendue, hypothéquée ou partagée. Cela compliquera alors la procédure.

Quels sont les effets d’une fausse prescription et qu’est-ce que cela implique ?
Une fausse prescription, c’est une prescription qui ne respecte pas les conditions énumérées par la loi. L’occupation n’est pas de 30 ans ou il n’y a pas d’occupation visible ou apparente. Ainsi, le véritable propriétaire peut contester la prescription pendant les 30 ans à venir.

Dans la contestation d’une prescription, il y a un élément pénal, le parjure, qui est la fausse déclaration faite sous serment. Le prétendu propriétaire peut consigner une déclaration à la police contre le prétendant occupant et les témoins. Une enquête est menée, les témoins et la personne qui prescrit sont inquiétés et peuvent être poursuivis au pénal.

Au civil, une action est logée pour contester la prescription devant la Cour suprême par le prétendu propriétaire contre celui qui prescrit. S'il est établi qu’il y a une fausse prescription, le vrai propriétaire aura la possession de son terrain et la prescription est annulée. Le prescripteur pourra être condamné à payer des dommages au véritable propriétaire. Au pénal, si on arrive à établir qu’il y a un faux affidavit, les déclarants et le prescrivant peuvent être condamnés à la servitude pénale ou à payer une amende.

Quelle distinction, y a-t-il entre « possession » et « détention » ?
Il faut faire une distinction traditionnelle entre la possession et la simple détention, plus spécifiquement, la détention précaire.

La possession est souvent définie par les auteurs comme étant un état de fait qui consiste à détenir une chose d’une façon exclusive.

Les maîtres actes d’usage, de jouissance et de disposition comme si l’on en était propriétaire. Alors, la possession est un fait. Elle éveille à la fois l’idée de choses matérielles et l’idée de propriété et vous conduit à la prescription. Par contre, la détention est pour autrui et cela ne vous permet pas de prescrire.

Un terrain prescrit peut-il être offert comme garantie à une banque commerciale pour l’obtention d’un prêt ?
Un terrain prescrit peut être offert comme garantie, cela dépend des banques. Comme la prescription est sujette à une action en revendication pendant 30 ans.

Certaines banques hésitent à accorder le prêt, car il y a un élément de risque. Mais si vous avez un terrain prescrit et que vous habitez la maison, la banque sera libre de revoir sa position et d'accorder le prêt.

Il faut noter que la procédure de prescription a été suspendue par l’État. L’État veut revoir les procédures pour éviter des fraudes.

C’est un fait que beaucoup des personnes sont en possession d’une propriété, mais n'ont pas de titre, faute de prescription. Espérons que l’État viendra vite avec des amendements.